Over eigendom en beheer vanaf 2019: een samenvatting

Dit memorandum is gebaseerd op het document 190301 met dezelfde naam. Het is redactioneel iets aangepast aan de situatie d.d. juli 2019 en is versie 3 van een memo die als concept is verschenen in september en oktober 2018. Klik voor download van memo 190301 hier.

Een samenvatting
Dit memorandum beschrijft de eigendomssituatie van het Schapenburgerpad. Het is gemaakt om de eigenaren en gebruikers van het pad – te informeren over achtergronden en aanpak van de voorgenomen verandering in het eigendom. Het pad was vanaf 1782 in gezamenlijk eigendom bij particuliere eigenaren. Vanaf 1908 had ook de gemeente Amsterdam gedeeltelijk eigendom. De gemeente draagt haar aandeel over aan de particulieren. In dit memorandum wordt een beschrijving gegeven van het gezamenlijk eigendom en de wijze waarop het beheer zal worden geregeld. Hierdoor kan het pad worden onderhouden en wordt de unieke cultuur-historische waarde én het groene karakter van ‘het enige overgebleven polderpad’ in Amsterdam behouden.

Een onheldere eigendomssituatie vanaf 1908
Vanaf begin van de 20e eeuw is onduidelijkheid ontstaan over het eigendom. De gemeente Amsterdam is mede-eigenaar geworden nadat zij in 1901 en 1908 de eigendomsrechten heeft verworven van de grond onder enkele panden aan de Vossiusstraat. In het kadaster is sinds circa 1910 de gemeente als eigenaar van het Schapenburgerpad in de Openbare Registers ingeschreven. Deze tenaamstelling is onjuist, zo blijkt uit juridisch onderzoek. Dit heeft vele jaren gezorgd voor stagnatie in onderhoud en verdere ontwikkeling van het pad. De gemeente en de andere mandelige eigenaren willen de eigendomssituatie verhelderen waardoor het pad weer onderhouden kan worden. Daardoor kan ook het bijzondere cultuur-historische belang tot uiting komen.

De oplossing: overdracht van het pad naar de particulieren-eigenaren
De gemeente Amsterdam heeft besloten om van haar aandeel in het pad afstand te doen ten behoeve van de particuliere eigenaren. De beslissing daartoe is genomen door Burgemeester en Wethouders in de vergadering van 28 februari 2017. Dit is in een B&W besluit vastgelegd. De voorzitter van het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid is gemandateerd om de formele overdracht van het eigendom van het gemeente-aandeel te effectueren. Dat geschiedt door een vaststellingsovereenkomst. Daarin wordt geconstateerd dat er naar huidig recht sprake is van een gemeenschappelijk eigendom in de zin van een mandeligheid; dit wordt notarieel vastgelegd. Deze akte beschrijft wat er wordt verstaan onder ‘mandeligheid’: het is een vorm van gezamenlijk afhankelijk eigendom. Mede eigenaren kunnen alleen eigenaren zijn van de aangrenzende erven. Het aandeel in de mandeligheid gaat van rechtswege over op nieuwe eigenaren als het aangrenzende erf wordt verkocht en overgedragen.

Wat staat er in de akte van overdracht?
De akte begint met een opsomming van alle personen en instanties die momenteel juridisch gezien mede-eigenaar zijn van een ‘registergoed’ dat gekoppeld is aan het gemeenschappelijke eigendom (met ‘registergoed’ wordt bedoeld, een erf/perceel/woning/pand). Vervolgens wordt in een z.g.  ‘considerans’ een overzicht gegeven van wat bekend is van de eigendomssituatie van het pad van 1734 tot heden. Er wordt beschreven dat het zakelijk recht dat in 1782 notarieel is gevestigd via een overgangsregeling nog steeds geldig is volgens het nieuwe Burgerlijk Wetboek. De vorm van gezamenlijk eigendom waartoe in de 18e eeuw is besloten wordt vandaag de dag geformuleerd als ‘mandelig eigendom’. Juridisch blijkt dat de onjuiste tenaamstelling in het kadaster daaraan niet afdoet. De akte geeft een nadere beschrijving van wat wordt bedoeld met mandeligheid. Ook wordt ingegaan op de vraag wat dat gezamenlijk eigendom betekent voor de ‘deelgenoten’ (oftewel: degenen die het mandelig eigendom hebben).

De gemeente en de particulieren-mandelige eigenaren
De akte bevat een totaaloverzicht van allen die juridisch mandelig eigenaar zijn. Daarbij wordt verwezen naar de notariële akten waaruit het eigendom blijkt. Het gaat in de eerste plaats om de gemeente Amsterdam. Die is deelgenoot voor een tiental stukken grond tussen de Vossiusstraat en het Schapenburgerpad. In de tweede plaats gaat het om een vijftiental particulieren die eigenaar zijn van de begane grond met tuin/erf aan de Vossiusstraat, aan het Schapenburgerpad en aan de Hobbemastraat. In de derde plaats gaat het om een aantal eigenaren van bovenwoningen aan de Vossiusstraat 26-32. Zij zijn opgenomen in de akte om een onduidelijkheid op te lossen die bestaat sinds begin 20e eeuw. Tot dat moment was de grond tussen het Schapenburgerpad en de huidige Vossiusstraat niet bebouwd. Sindsdien hebben – op een enkele uitzondering na –  alleen de eigenaren van benedenwoningen toegang tot tuin, erf en pad.

De overdracht van mandelig eigendom
De akte beschrijft dat de gemeente afstand doet van haar aandeel in het gemeenschappelijk eigendom. Ook enkele eigenaren van bovenwoningen doen afstand van hun mandelig eigendom. Daarna wordt in de akte samengevat, welke eigenaren (aan Vossiusstraat, Schapenburgerpad en Hobbemastraat) deelgenoot zijn in de mandeligheid.

Instelling van erfdienstbaarheden
Het pand Schapenburgerpad 27 aan het eind van het pad kan alleen via het pad bereikt worden en heeft al vanaf halverwege de 18e eeuw een recht van overpad. Voor de eigenaren van benedenwoningen aan de Vossiusstraat die sinds 1908 geen deelgenoot meer zijn in de mandelige eigendom wordt een formele erfdienstbaarheid gevestigd en in de akte vastgelegd. Dat geldt voor Vossiusstraat 21 en 22 en Vossiusstraat 37-43. Daarmee wordt ook voor hen bevestigd dat zij voor het bereiken van hun erf gebruik kunnen maken van het pad. Opname van zo’n erfdienstbaarheid in de notariële akte is belangrijk omdat dit vanaf nu ook bij verkoop van de panden als een recht c.q. erfdienstbaarheid zal worden vermeld in de overdrachtsakte.

Over het gebruik van het pad, het onderhoud en beheer
De akte ‘Stichting Beheer van het Schapenburgerpad’ beschrijft het Schapenburgerpad als een voet- en fietspad dat dient om de tuinen/erven te kunnen bereiken van de panden die aan de westkant van het pad gelegen zijn. Ook wordt de cultuur-historische waarde en het groene karakter beschreven. Verder wordt in de akte ingegaan op ‘wat betekent die mandeligheid in de praktijk?’: zo wordt beschreven hoe het zit met het individuele aandeel in het gemeenschappelijk eigendom. Dit aandeel kan niet worden overgedragen. Het is een afhankelijk recht dat het hoofdrecht (lees: de eigendom van het huis) volgt.
Ook beschrijft de akte de jaarlijkse ‘Vergadering van ‘aangeslotenen’’ (de ‘deelgenoten’ en zij die een erfdienstbaarheid hebben) en de relatie tussen hen.  

De ‘Stichting Beheer van het Schapenburgerpad’
De ‘Stichting Beheer van het Schapenburgerpad’ is opgericht voor beheer, onderhoud en meerjaren-planning. Het stichtingsbestuur zorgt dat de belangen van de eigenaren van het pad worden behartigd. De eigenaren van het pad hebben bijvoorbeeld te maken met de lange erfgrens met de panden aan de PC Hooftstraat en hebben zicht op de achterkant van die winkelpanden en de dynamiek van verbouwing van die panden tot op de erfgrens. In de tweede notariële akte wordt de oprichting van die beheersstichting beschreven. De stichtingsvorm en de statuten daarvan zijn standaard: in aparte artikelen wordt beschreven hoe de deelgenoten/eigenaren en het Stichtingsbestuur met elkaar samenwerken om hun doelen te bereiken: ‘wat voor vergaderingen zijn er?’, ‘hoe vindt er besluitvorming plaats?’ en ‘wat te doen bij overdracht van eigendom?’.

Beheer en bestuur van het Schapenburgerpad in de praktijk
In de stichtingsakte wordt beschreven hoe deelgenoten zich bij de stichting aanmelden om te worden toegelaten als ‘Aangeslotene’. Belangrijke besluiten van het bestuur van de stichting dienen te worden voorafgegaan door toestemming van de vergadering van deze Aangeslotenen. Daardoor kan het bestuur haar werk doen in samenwerking met de aangeslotenen.  Bij de akte van oprichting wordt het eerste bestuur benoemd.
Het bestuur van de stichting bestaat uit drie tot vijf personen. Zij zorgen dat het onderhoud plaatsvindt, dat er contributies en subsidies binnenkomen die voor dat onderhoud en voor gebruik van het pad nodig zijn. Het Stichtingsbestuur legt daarover aan de aangeslotenen verantwoording af. Minimaal een maal per jaar komen zij daarvoor bijeen. Onderhoud van het voet- en fietspad is een belangrijk item maar ook de verlichting en het onderhouden en uitbreiden van het groen op het pad. En ook de toegang tot het pad, en de relatie met omwonenden, in het bijzonder de panden aan de PC Hooftstraat. Het bestuur kan – aldus is vastgelegd in de beheersakte – ook professionals inhuren om onderdelen van het beheer uit te voeren.

Wie zijn de eigenaren-deelgenoten en bij wie liggen er erfdienstbaarheden
Het gezamenlijk eigendom van het Schapenburgerpad ligt ná het passeren van de akten bij eigenaren op de volgende adressen: Vossiusstraat 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 17, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32; Hobbemastraat 6 en 8, Schapenburgerpad 14, 15 en 20.
De eigenaren van de volgende percelen krijgen een erfdienstbaarheid: Vossiusstraat 21, 22, 37, 38, 39, 40, 41, 42 en 43.

Slotopmerking
Deze informatiebrochure is gemaakt voor alle belanghebbenden: voor eigenaren van percelen die deelgenoot zijn in het mandelig eigendom, voor eigenaren van bovenwoningen aan de Vossiusstraat en voor eigenaren voor wie het verwerven van een erfdienstbaarheid belangrijk is. Deze informatiebrief is niet een vervanging van het gestelde in de overdrachtsakte (akte 1) en de beheersakte (akte 2) maar dient te worden beschouwd als een antwoord op de vraag ‘waar gaat het eigenlijk om?’.

Amsterdam, maart 2019

Prof. Jelle Jolles (namens de mandelig eigenaars van het Schapenburgerpad)
Mr. Marcel Blom (namens de gemeente Amsterdam)
Drs. Sebastiaan Capel (namens de gemeente Amsterdam)
Mr. Bianca van Loenen (notariskantoor Meijer, Amsterdam)
Mr. Maarten Meijer (notariskantoor Meijer, Amsterdam)